Ficha

Ubicación: Provincia de Buenos Aires (Análisis Rmba)

Memoria

Este trabajo presenta los primeros resultados del Programa Investigación y Vinculación1, que el Laboratorio de Investigaciones del Territorio y el Ambiente (LINTA) de la Comisión de Investigaciones Científicas (CIC) lleva adelante, en articulación con un equipo interdisciplinario de otros organismos públicos de la provincia de Buenos Aires y del sistema científico técnico provincial y nacional. El propósito de esta línea de investigación es aportar a la comprensión del papel que el funcionamiento de los mercados de suelo tienen en las condiciones de acceso al hábitat, sus implicancias en los procesos de gestión urbana y el rol que las políticas públicas bonaerenses en la regulación de estos mercados. Conocer los factores que inciden en la formación de los precios del suelo tiene un inmenso potencial para el diseño de políticas e instrumentos de recuperación de las plusvalías urbanas. La literatura especializada (Smolka y Ambroslki, 2003; Morales Schechinger, 2005; Cuenya et. al. 2009; Jaramillo, 2009; Walters, 2016; Blanco et al., 2016) señala que la captura del valor del suelo urbano tiene una importancia estratégica para el financiamiento urbano habitacional, ya sea tanto para mejorar la asequibilidad al suelo urbanizado como para aumentar la autonomía de los gobiernos locales frente a la dependencia de las transferencias intergubernamentales. Sin embargo, para lograr fortalecer la política pública urbana en esta dirección se requiere realizar una inmensa tarea. El planeamiento urbano requiere comprender mejor el impacto del funcionamiento de los mercados de suelo. Esto resulta crítico para la sustentabilidad del crecimiento de las ciudades por el modo en que estos mercados inciden en la distribución de renta del suelo. Por otro lado, la planificación tradicionalmente asociada a zonificación de corte formal y burocrático, han tenido severas dificultades para regular estos mercados. En este sentido, además de un cambio de paradigma de política urbana capaz de comprender la centralidad que la renta del suelo ocupa en las condiciones de exclusión e inclusión en la ciudad y el hábitat (Harvey, 1973; Jaramillo, 2009; Soja, 2010; Abramo, 2011), resulta necesario dar un primer paso en el plano de la generación de información pública de calidad. Esto es estratégico frente a mercados caracterizados por la opacidad y para ello resulta imprescindible que los gobiernos realicen esfuerzos en monitorear las dinámicas de estos mercados. La ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat -destinada a dar marco legal a procesos de producción de hábitat e integración urbana- introdujo una actualización a la legislación urbanística provincial que fue reconocida internacionalmente e incorporó la figura de la participación pública en la valorización inmobiliaria. Sin embargo, la información sobre los valores de suelo sigue siendo escasa o sesgada. Esto tiene diversas implicancias para los gobiernos locales que intentan desarrollar instrumentos y políticas de recuperación de plusvalías urbanas, carecen de información para cuantificar esta valorización. En el mismo sentido, la carencia de información sobre los valores inmobiliarios afecta la posibilidad de mejorar los diagnósticos territoriales y la planificación urbana. También, la falta de información atenta contra el ejercicio de la profesión de urbanistas o desarrolladores, que dependen de la misma para proyectar y tomar decisiones de inversión.