Ficha

Ubicación: Villa Lynch, General San Martín.

Memoria

Frente a los indicadores negativos, de caída en la actividad económica y de déficit en sus cuentas que arrojan muchos gobiernos locales del conurbano, y como herramienta virtuosa de gestión y medida contra-cíclica frente a tal realidad, se prevé que la presente propuesta captación de suelo urbano y de construcción de viviendas sea la actividad con mayor efecto dinamizador y multiplicador hacia otras áreas de la economía y a una multiplicidad de actores sociales. Como toda política habitacional requiere de suelo urbano como activo esencial para poder ser desarrollada, el contexto actual, presenta y realza el valor de las áreas de densidad MEDIA, por resultar ser el lugar más virtuoso para una política pública de desarrollo territorial eficiente, densificación saludable y de desarrollo equitativo e inclusivo de la población. La escala de estas áreas se muestra como un punto de equilibrio entre la privacidad y la vida en comunidad. La cercanía al transporte público, la existencia de redes de infraestructura básica y de servicios, junto a una equilibrada distribución de espacios verdes, resultan aspectos clave a la hora de mejorar la calidad de vida de la gente. Primeramente, en la constante búsqueda de suelo para desarrollar políticas habitacionales, es común encontrarse con macizos o grandes predios, en áreas periurbanas sin infraestructura básica ni de servicios y alejadas del transporte público. Allí suelen desplegarse conjuntos de baja densidad, donde tan solo dotarlos de infraestructura básica representa cerca de un 20% de la inversión total, cuando actualmente existe una gran cantidad de localidades, por ejemplo, en el primer cordón del conurbano, donde en sus áreas de densidad MEDIA las redes de infraestructura y servicios ya existen y donde otras están próximas a finalizarse. El Sistema Riachuelo -que amplía el sistema de cloacas a 1.5 millones de nuevos habitantes en el AMBA-, la Red Metropolitana de Metrobus -que cuenta con 6 corredores activos y 1 más proyectado-, los 22 Desarrollos Orientados al Transporte -que desarrollará Nación y donde el primero de ellos se ubicará en la estación ferroviaria que comparten las localidades de Sáenz Peña en el Partido de Tres de Febrero y Villa Lynch en el Partido de General San Martin-, son tan solo algunos ejemplos. El caso de estudio seleccionado obedece a que la misma cuenta con todas las características que querían destacarse y que permiten mostrar a este programa en toda su magnitud. Se espera oficie de vidriera para ser replicado en otros territorios. En segundo lugar, este trabajo intenta visibilizar el gran stock de inmuebles a la venta en estas áreas de densidad MEDIA -desde hace más de 3 años y donde sus propietarios se encuentran ávidos de soluciones integrales ante tal estancamiento- para lo cual propone un modo estratégico de captación de ese suelo urbano. La mirada se centra en la enorme cantidad de superficie subconstruída que presentan estas propiedades, siendo que en ellas se desarrollan casas unifamiliares de baja densidad construidas en parcelas con capacidad de edificación de 3 y hasta 4 plantas (Son más de 25.000 propiedades -tan solo aquellas publicadas y pudiendo ser muchas más- en los 9 municipios que forman el primer cordón, según relevamiento de Agosto de 2023). En línea con estas acciones, el presente trabajo intenta hacer visibles las diversas oportunidades que el escenario actual presenta, siendo un momento de oportunidad para propiciar el desarrollo equilibrado de un conurbano que se expande continuamente de manera desordenada y poco eficiente. Se analizó la localidad de Villa Lynch en cuanto a su conectividad, su oferta de Servicios Publicos y de Espacios Verdes públicos, y se observo la presencia de todo un borde residencial de media densidad subconstruida sobre su borde oeste, en correlato con la traza del FCGU y de 4 de sus estaciones las que dotan de una eficiente conectividad del sector con CABA y el resto del conurbano. Cuenta con una razonable oferta de espacios y servicios públicos, de fácil expansión para cubrir a la nueva densidad Los gestores principales y facilitadores de estas políticas de desarrollo de viviendas serán los municipios, transformándose en sus articuladores. Coordinarán un fideicomiso municipal donde ocurrirá toda la implementación del programa, o al menos sus acciones principales. Alli suscribirán sus convenios de adhesión aquellos propietarios de terrenos interesados en poner sus casas al patrimonio fiduciario para, a fin de cuentas, duplicar y hasta triplicar su inversión recibiendo unidad/es del nuevo emprendimiento y un porcentaje en dinero en efectivo y por adelantado, si así lo eligiese. Para ellos, estará la opción de pasar a residir temporariamente en un ”Hotel de Inversores” creado para tal fin. Allí se contará con amplias bauleras para mantener bienes y objetos hasta las mudanzas definitivas y además contaran con una nutrida oferta de servicios y amenities no convencionales, de manera de transformar su estadía en un lugar para el descanso, el encuentro y la introspección hacia sus propias vidas. Por el lado de las desarrolladoras, acordarán que de 10 desarrollos, el municipio tiene la potestad de desarrollar uno por cuenta propia el cual destinará a la actividad que mejor le resulte (Otros vendedores de terrenos que quieran acceder al programa, destinar sus unidades a alquileres sociales, a residencias provisorias para victimas de violencia de genero y/o el destino que mejor sirva a su mandato. Estas desarrolladoras Pymes serán seleccionadas mediante sorteo entre fiduciantes. Serán las encargadas de desarrollar estas viviendas. Se convendrá que de cada 10 de estos desarrollos, uno podrá ser llevado adelante por el municipio Se prevé la duración de UN CICLO (Esto es, el tiempo transcurrido entre la incorporación de un nuevo terreno al fideicomiso, su construcción y la re-localizacon del propietario-inversor, en 24 meses. Esta política generará además, un mercado de bonos que presentará una interesante alternativa para la captación de los dólares argentinos en el exterior Los mismos Hoteles de Inversores y/o los Proyectos semilla servirán de eficientes agentes de promoción sobre las bondades del programa. Se han hecho tos los caculos y verificaciones en cuanto a los costos de implementación, en cuanto a los recursos técnicos y financieros con los que se cuenta, en cuanto promedios de SMVM del público objetivo y la afectación de sus ingresos medida en porcentajes a ser y el proyecto VERIFICA. Es decir, hay un mercado posible. Una planificación eficiente en estos sentidos, hará sostenibles estas políticas en el tiempo y aquí se presenta una oportunidad única para ello Este esquema resulta aplicable a las demás áreas urbanas de la Provincia Buenos Aires.