XII BAU
  • Editorial
  • Exposición
  • Agenda
Ver cronograma
XII BAU

La bienal llevada a cabo durante este 2025 es organizada por el CAPBA y desarrolla temas relacionados con la vivienda y el acceso al suelo.


Tandil, Buenos Aires, Argentina
0221-421-8032
0221-482-2631
[email protected]

La bienal llevada a cabo durante este 2025 es organizada por el CAPBA y desarrolla temas relacionados con la vivienda y el acceso al suelo.

la bienal

  • edicion 24
  • disertantes

exposiciones

    cronograma

    • cronograma
    • contacto

    © 2023-2025 All rights reserved.


    Designed in Argentina & Uruguay

    Crafted by BWebly

    < Volver

    Galaronado PE 2024/25

    Suelo para la ciudad

    Carpeta 072

    Reconversión sustentable y financiamiento urbano

    EST-0072-IMAGEN1.jpgEST-0072-IMAGEN2.jpgEST-0072-IMAGEN3.jpgEST-0072-IMAGEN4.jpg

    Ficha

    Autores Arqs. Gabriela Alsina | MP: 03.912 Diego Riva | MP: 20.206 Anabella Sinnott | MP: 26.630 Bárbara Vulcano Resta | MP: 30.163 Distrito 8 Inscripción Nº 0072

    Memoria

    La ciudad de Tandil se erige en una posición de notable ventaja estratégica dentro de la provincia de Buenos Aires. Varios factores han actuado como un poderoso imán demográfico, impulsando un crecimiento poblacional exponencial. Desde 2010 al 2022, último censo, la población alcanzó los 150.162 habitantes, un 21,22 % en 12 años, la mayor variación absoluta de crecimiento en la provincia. La misma vitalidad que impulsa a Tandil hacia adelante amenaza con profundizar las fracturas existentes en su tejido urbano si no es gestionada con una visión estratégica de largo plazo. ANÁLISIS DIAGNÓSTICO. LA CICATRIZ EN EL TEJIDO URBANO El principal obstáculo para un desarrollo urbano armónico en Tandil es una profunda «fragmentación urbana» potenciada por un «crecimiento urbano disperso y descontrolado». Esta fragmentación es una realidad física y tangible materializada en dos barreras principales: la traza del ferrocarril y la Ruta Nacional 226. Esto ha generado: Aislamiento social y déficit de espacio público. Los residentes de los sectores norte y noreste —más de 20.000 habitantes— carecen de espacios públicos de calidad para el encuentro, la recreación y el desarrollo de actividades comunitarias, deportivas y culturales. Esta carencia fomenta el aislamiento y debilita el tejido social. Degradación ambiental y percepción de inseguridad. Las áreas adyacentes a las vías férreas, abandonadas o subutilizadas, se han convertido en zonas residuales caracterizadas por la degradación ambiental. Esto perpetúa un ciclo de abandono y estigmatización. Falta de conectividad y accesibilidad. La problemática se extiende a la movilidad y la falta de conectividad vehicular y peatonal. El diseño deficiente de los recorridos del transporte público y la generación de puntos de conflicto vial agravan la desconexión. OBJETIVOS. UNA CIUDAD EN LA ENCRUCIJADA: CRECIMIENTO, OPORTUNIDAD Y FRAGMENTACIÓN «Suelo para la ciudad» es una intervención proactiva diseñada para suturar las fracturas urbanas de Tandil y guiar su crecimiento futuro. El proyecto trasciende la simple creación de un espacio verde; busca establecer un nuevo paradigma de desarrollo urbano para Tandil que sea compacto, conectado, sostenible y equitativo. Los objetivos estratégicos primordiales son: ● Eliminar la barrera. Transformar el corredor ferroviario divisor. ● Fomentar el crecimiento compacto. Contrarrestar la expansión urbana dispersa mediante la densificación y regeneración del suelo. ● Catalizar una regeneración integral. Utilizar el parque para la revitalización social, ambiental y económica de los barrios postergados. PROPUESTA: «SUELO PARA LA CIUDAD». RECONVERSIÓN SUSTENTABLE Y FINANCIAMIENTO URBANO El proyecto se fundamenta en el «traslado de la estación», impulsado por la Agencia de Administración de Bienes del Estado y el Municipio. Reubicando el trazado ferroviario mediante un baipás, concibe la reconversión de 5,58 kilómetros de suelo ferroviario degradado en un eje de vitalidad urbana que funciona como la columna vertebral de un nuevo modelo de ciudad. Se alinea explícitamente con la temática de «Hábitat integral» y los objetivos del Plan de Desarrollo Territorial (PDT) del municipio, abordando de manera holística las dimensiones sociales, ambientales y económicas del desarrollo sostenible. Su filosofía se sustenta en cinco principios rectores que definen su carácter y alcance: Integralidad. Fusiona la creación de espacios verdes con movilidad sostenible (ciclovías y senderos) y usos mixtos del suelo (residencial, comercial, cultural). Inclusión. Garantiza la accesibilidad universal en todo el parque, con rampas y equipamiento adaptado. Viabilidad financiera. Un modelo de autofinanciamiento basado en la venta de suelo nuevo y la captación de plusvalías urbanísticas asegura la sostenibilidad económica, con un potencial de ingresos estimado en U$S 9.236.586, minimizando la dependencia de fondos públicos. Sostenibilidad ambiental. Integrando energías renovables (paneles solares), gestionando eficientemente los residuos y promoviendo la biodiversidad con especies nativas. Sostenibilidad social y participación. Se conformará un Consejo Ciudadano Multisectorial para supervisar el proceso de forma participativa, con talleres y asambleas barriales. Esta visión integral posiciona al proyecto no como un fin en sí mismo, sino como el catalizador de un proceso de regeneración urbana a gran escala, destinado a redefinir la estructura y la identidad de Tandil. Se propone intervenir sobre tres sectores del recorrido ferroviario: ● SECTOR 1. VÍAS DE INTEGRACIÓN «PARQUE LINEAL INTEGRADOR» (P.E. 2019) (57.800 m²). ● SECTOR 2. URBANIZACIONES ESPECIALES (50.300 m²). ● SECTOR 3. PARCELAMIENTO Y COMERCIALIZACIÓN (155.000 m²). SECTOR 1. PARQUE LINEAL (1,25 km) ● Acondicionamiento y puesta en valor de los espacios verdes, respetando las actividades ya establecidas y su fuerte carácter identificatorio, afianzado en el uso, las costumbres y su propia historia. Se identifican los espacios comunitarios preexistentes que serán integrados y potenciados. ● Conservación e integración en el diseño paisajístico de un sector de vías muertas, con el objetivo de mantener este elemento como un «icono identificatorio» de la historia del barrio y de la ciudad, dotando al nuevo espacio de una profunda carga simbólica y de memoria colectiva. ● Reconversión de espacios privados existentes en condiciones de abandono y de espacios vacíos vacantes. ● Diseño de equipamiento sustentable, infraestructura y servicios que preserven la calidad ambiental y la seguridad. ● Generación de una normativa urbanística para el cordón que bordea al parque lineal, definiendo un límite espacial que contiene el espacio abierto (llenos-vacíos) e intensifica su uso. ● Incremento de la densidad poblacional y de las alturas de edificación. ● Predominio de los usos residenciales —uni y multifamiliar—, comercial y cultural para dicho borde. ● Cambio de sentido de calles, evitando puntos de conflicto. Apertura de nuevos cruces vehiculares en las calles. ● Creación de calles de paso limitado, semipeatonales, dando acceso vehicular a las parcelas cuyos fondos limitan con el sector de vías, generando nuevos frentes y reconvirtiendo los muros divisorios en fachadas. (Art. 3.4.1.5, Cód. Edif. Tandil). ● Acondicionamiento y diseño de los cruces peatonales espontáneos. SECTOR 2. URBANIZACIONES ESPECIALES (1,38 km) ● Apertura y prolongación de las calles existentes, mejorando la conectividad y la accesibilidad. ● Se determinan dos nodos de conexión: uno en la intersección del parque lineal con la Ruta 226, proyectándose un cruce vehicular, peatonal y la ciclovía por debajo de la ruta, enlazando con el resto del sector NE; el otro nodo es el punto de enlace del Sector 1 (parque lineal) con el Sector 2 (urbanizaciones especiales, vivienda multifamiliar). ● Traza de la nueva red de conectividad interna del parque, incluyendo los 10 km proyectados de senderos peatonales y ciclovías exclusivas, de manera que esta red no solo recorre el parque longitudinalmente, sino que también establece nuevos cruces transversales seguros, mejorando drásticamente la permeabilidad entre los barrios del este y el oeste. ● Generación de ocho (8) módulos de manzana de anchos diferentes (de 33 a 56 m) y superficies diversas, cuyos parcelamientos dependerán de los distintos proyectos propuestos. ● El módulo de manzana vecino al nodo de la Ruta 226 se zonifica como una ZEIU (Zona Especial de Interés Urbanístico), área donde se establecen normativas urbanísticas específicas —distintas a las generales— con el objetivo de proteger características relevantes del área o promover un desarrollo particular. ● Usos predominantes para el sector: la vivienda multifamiliar, con una tipología de perímetro libre de 5 niveles, liberando el nivel cero para usos comercial minorista, salud, servicios, educación, recreación, acceso a viviendas, estacionamiento y espacio verde público. Se determinan como indicadores: ● Regeneración 53.681 m² de tierras, beneficiando a más de 20.000 habitantes de los barrios norte y noreste y, por extensión, a toda la comunidad de Tandil. SECTOR 3. PARCELAMIENTOS Y COMERCIALIZACIÓN (2,95 km) ● Se establecen parcelas de 2.000 m² y anchos de m, con indicadores urbanísticos del sector RE2: FOS 0,40; FOT 0,50; dn 1 viv.; altura 7,50 m; retiros 3 m; que se comercializan para el financiamiento urbano de la propuesta. En este sector, la trama urbana se reconstituye sobre el sector de vías. Cada metro cuadrado de nuevo espacio público genera más valor urbano a través de las parcelas liberadas, la mejora de la conectividad y la creación de nuevas centralidades. La propuesta va más allá de la simple provisión de áreas verdes, integrando estrategias de diseño paisajístico, infraestructura sostenible y una mezcla de usos que activen el espacio durante todo el día y para toda la comunidad. ● Paisajismo y sostenibilidad ambiental. Se propone la resiliencia ecológica y la mitigación del cambio climático: forestación con especies nativas, fomento de la biodiversidad local creando corredores biológicos, pavimentos permeables y sistemas de drenaje sostenible. En materia energética, se prevé la instalación de alumbrado público LED y paneles solares en equipamientos y edificios públicos. La gestión de residuos se optimizará mediante la instalación de puntos de reciclaje y compostaje. ● Movilidad y accesibilidad universal. Se proyecta un corredor de movilidad activa. La red de senderos peatonales y ciclovías segregadas ofrece ocio y deporte y una alternativa real de transporte no motorizado. Se proyecta que el 100 % de las áreas cuenten con rampas, señalización táctil y dimensiones adecuadas para personas con discapacidad y movilidad reducida, garantizando un uso equitativo del espacio público. ● Usos mixtos y activación económica. Se incentivará la densificación con desarrollos residenciales multifamiliares de mayor altura y la implantación de locales comerciales, culturales y gastronómicos en las plantas bajas. Esta estrategia de «ojos en la calle» es fundamental para generar un entorno seguro y activo a todas horas. Se impulsa la economía local con áreas para «mercados no formales, ferias artesanales y cooperativas», formalizando y potenciando el comercio de productos regionales y la economía social. Se prevén espacios multifuncionales para albergar talleres de capacitación y producción, fortaleciendo capacidades de la población local. MODELO DE SOSTENIBILIDAD FINANCIERA. VIABILIDAD, GOBERNANZA Y PRECEDENTES Es un modelo de financiamiento diseñado para ser, en gran medida, autosostenible. Se basa en la captura del valor que la propia intervención urbanística genera, creando un círculo donde la mejora financia su propia creación y mantenimiento a largo plazo. El motor económico del proyecto se alimenta de dos fuentes de ingresos principales, ambas habilitadas por la colaboración estratégica entre el Municipio de Tandil y la Agencia de Administración de Bienes del Estado (A.A.B.E.): Venta de suelo urbano liberado. El traslado ferroviario (baipás) liberará 76 parcelas suburbanas, cedidas por la A.A.B.E. al municipio para su urbanización y posterior venta en el mercado inmobiliario. La ubicación privilegiada de estas parcelas, adyacentes a un nuevo parque de alta calidad, les confiere un valor considerable. El estudio del proyecto plantea un valor potencial total por la venta de este suelo de U$S 3,3 millones. Captura de plusvalías urbanísticas. El segundo y más sustancial flujo de ingresos proviene de la aplicación de instrumentos de gestión del suelo contemplados en la legislación local (Ordenanzas 12.679/12.948 y Decreto 205/13) y en el Plan de Desarrollo Territorial. Al modificar la normativa urbanística para permitir una mayor densidad y usos mixtos, se generará un aumento significativo en el valor del suelo (plusvalía). La normativa permite capturar un porcentaje de esta nueva renta generada. Aplicando un valor referencial y la tasa de participación municipal del 1,5 %, la captación potencial se estima en U$S 6.660.786. La suma de estas dos fuentes de financiamiento arroja un potencial de ingresos total de U$S 9.236.586. No solo cubrirá los costos de desarrollo del parque, sino que podría financiar un fideicomiso para su mantenimiento a largo plazo e inversiones adicionales en los barrios aledaños. Este modelo de financiamiento, basado en la «gestión de la valorización del suelo», es una propuesta de inversión sólida, inteligente y altamente resiliente. PLAN DE IMPLEMENTACIÓN. FASES, GOBERNANZA Y ALIANZAS El proyecto tiene un enfoque pragmático y escalonado. El cronograma de ejecución se divide en dos etapas principales. Intervención a corto plazo: ● Recuperación y mejora del corredor existente. ● Mejoramiento de la infraestructura y los servicios básicos (iluminación, saneamiento). ● Recuperación del equipamiento urbano obsoleto. ● Mejora de la conectividad peatonal y de las condiciones de seguridad. ● Preservación de tramos de las vías férreas como un «icono identificatorio», una acción de bajo costo y alto impacto simbólico que afianza la identidad del proyecto y genera un rápido sentido de apropiación por parte de la comunidad. Intervención a largo plazo: esta fase aborda los aspectos más complejos y transformadores del proyecto. ● Reestructuración definitiva del transporte de cargas y pasajeros a través del baipás ferroviario. ● Generación de los nuevos espacios públicos verdes. ● Reconversión de terrenos abandonados y urbanización y venta de las parcelas liberadas, que constituyen el núcleo del modelo financiero. El éxito del proyecto depende de una colaboración coordinada entre múltiples entidades públicas y privadas. Se propone la creación de un consorcio o ente de gestión del proyecto «Suelo para la ciudad». Esta entidad, de naturaleza público-privada, actuaría como el órgano de gobernanza central, responsable de supervisar la ejecución, la operación y el mantenimiento a largo plazo, asegurando la continuidad de la visión más allá de los ciclos políticos. Esta estructura de gobernanza distribuida y colaborativa, formalizada a través del consorcio, asegura que todas las partes interesadas tengan un rol definido y un canal de comunicación claro, mitigando los riesgos de descoordinación y garantizando un enfoque verdaderamente integral para la implementación y sostenibilidad del proyecto. GESTIÓN PROACTIVA DEL RIESGO. GENTRIFICACIÓN VERDE: ESTRATEGIAS Y PROPUESTAS PARA UN DESARROLLO EQUITATIVO Un principio fundamental es asegurar que la renovación urbana beneficie a los residentes existentes. El proyecto aborda proactivamente el riesgo de «gentrificación verde» —el desplazamiento de familias de bajos ingresos por el aumento de los precios inmobiliarios— con una estrategia multifacética: ● Fideicomiso de Tierras Comunitarias (FTC). Se propone crear una organización sin fines de lucro que adquiera terrenos para mantenerlos fuera del mercado especulativo. Esto permitirá la venta de viviendas a precios asequibles a familias de ingresos bajos y medios, que arriendan la tierra a largo plazo. ● Acuerdos de Beneficios Comunitarios (ABC). Se negociarán contratos legalmente vinculantes entre los desarrolladores y las organizaciones comunitarias. Estos acuerdos exigirán beneficios concretos como cuotas de contratación local, salarios dignos y financiamiento para programas comunitarios. ● Zonificación inclusiva y captura de valor para la equidad. Un porcentaje de los ingresos por plusvalías se destinará, por ordenanza, a un Fondo Fiduciario de Vivienda Asequible. Este fondo subsidiará viviendas o proporcionará ayudas para el alquiler, creando un vínculo directo entre el nuevo desarrollo y la preservación de la diversidad social del barrio. El proyecto establece un nuevo paradigma para el financiamiento de la infraestructura pública, demostrando que es posible desarrollar activos de alta calidad sin depender exclusivamente de recursos fiscales limitados. Más importante aún, al abordar proactivamente la equidad social, se transforma en un modelo de regeneración urbana equitativa, asegurando que el progreso fortalezca a la comunidad existente en lugar de desplazarla.

    #agendaXIBAU

    No te pierdas nada de la XIBIAU e ingresá al cronograma para ver las fechas, horarios y lugares donde se llevarán acabo las actividades. Tenes que ser parte de la #experienciaXIBIAU

    ver agenda ahora